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Tout savoir sur les diagnostics immobiliers

Un ou plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires sont à effectuer lors d’une vente ou la location d'un bien immobilier.
Afin de vous aider à savoir quels diagnostics vous concernent, nos consultants immobiliers sont à votre disposition pour répondre à vos questions.

Un récapitulatif des diagnostics est à votre disposition :

Diagnostic électrique

Qu’est-ce que le diagnostic électrique ?

  • Arrêté du 8 juillet 2008. Ce diagnostic a pour objet d’identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes.
  • Le champ d’application de ce diagnostic, porte sur l’ensemble de l’installation d’électricité privative des immeubles à usage d’habitation située en aval de l’appareil général de commande et de protection de cette installation.
  • Il ne concerne pas les circuits internes des matériels d’utilisation destinés à être reliés à l’installation électrique fixe. Il sera réalisé dans le respect de la norme XP C 16-600.

Qu’est-ce que le diagnostic électrique ?

  • Sont concernés, tous les propriétaires d’immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation dont l’installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. Ce diagnostic ne concerne que les parties privatives.

Validité du diagnostic électrique :

  • 3 ans

ERNT

Quel est ce diagnostic ?

L’état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes). (Décret n° 2005-134 du 15 février 2005)

  • Depuis le 1er juin 2006, tous les propriétaires d'un bien immobilier bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelles que soit sa destination, et situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, doit faire l’objet d’un état des risques naturels et technologiques qui doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié.
  • • Ainsi, lors de la vente ou la location d'un bien immobilier, un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de 6 mois, doit être joint à l'acte définitif ou au bail de location.
  • Validité de l’état des risques naturels et technologiques :

    • 6 mois

Gaz

Qu’est-ce que le diagnostic gaz ?

  • En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, Le diagnostic gaz a pour but de contrôler les installations intérieures de gaz, de manière à identifier et localiser d’éventuels défauts mettant en danger la sécurité des personnes (Art L134-6 du code de la construction et de l’habitation).
  • Il consiste entre autre, à vérifier l’étanchéité des canalisations, la bonne évacuation des produits de combustion.
  • Ce diagnostic ne concerne pas l’alimentation en gaz des chaufferies ou mini chaufferies de production collective de chauffage ou d’ECS (eau chaude sanitaire), ni les appareils de cuisson et les appareils de chauffage mobiles alimentés par une bouteille de butane. Il sera réalisé dans le respect de la norme XP-P 45500.

Qui est concerné ?

  • Sont concernés, tous les propriétaires d’immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz (naturel ou en citerne) réalisée depuis plus de quinze ans.

Validité du diagnostic gaz :

  • 3 ans

Légionellose

La légionellose, qu'est-ce que c'est ?

Les légionnelles provoquent des infections parfois très graves chez l'homme. Ce sont des bactéries présentes dans l'eau. On les trouve dans les lacs, rivières, canalisations d'eau, climatisation, fontaines, etc. Comment se produit la contamination ? La contamination se fait par inhalation, les douches et les bains prolongés.

Comment lutter contre la légionellose ?

Afin de lutter contre cette bactérie, il est conseillé :

  • d'augmenter la température de l'eau chaude (au moins 52°, car à 45° la bactérie prolifère)
  • désinfecter les tuyaux à la sortie des ballons d'eau chaude

Détection de la légionellose :

En général, un professionnel va commencer par faire un état des lieux, c'est-à-dire identifier les dangers. Il va recenser tous les éléments à risques tels que les bassins, ballons de stockage, etc. Il va ensuite faire des prélèvements et enfin rédiger un rapport.

Développement de la légionellose :

La légionellose se développe dans les cas suivants :

  • température de l'eau comprise entre 20 et 45°C
  • stagnation de l'eau
  • corrosion et entartrage des canalisations

Loi Carrez

  • La loi carrez (loi n°96-1107 du 18/12/96) fait obligation au vendeur de mentionner dans le texte de toute promesse au compromis de vente, la superficie vendue. Elle a pour but de protéger le futur acquéreur du bien immobilier en copropriété.
  • La surface privative, appelée superficie Carrez. Est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Toute(s) partie(s) des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80m ne sont pas prises en compte.
  • Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m ² ne sont pas pris en compte par le calcul de la superficie.
  • En cas d’absence de la superficie dans l’acte de vente l’acheteur peut intenter une action en nullité de l’acte de vente et ce dans un délai de 1 mois à compter de la signature.
  • Si la superficie s’avère être inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut exiger une diminution de prix dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte.

Validité du rapport loi Carrez :

Les certificats de mesurage restent valables sauf en cas de travaux.

DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

  • Le diagnostic de performance énergétique de tout ou partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. (Article L134-1 du code de la construction et de l’habitation)
  • C’est aussi pour sensibiliser les occupants aux économies d’énergie en réalisant (sans obligations) des travaux appropriés par des entreprises qualifiées et contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre (Décret n°2005-295) suite aux accords de Kyoto.

Quel est son domaine d’application ?

  • Tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (à l'exception de certaines catégories définies par l’Article R 134-1 du code de la construction et de l’habitation), à compter du 1er novembre 2006 dans le cadre d’une vente (arrêté du 15/09/2006).
  • Dans le cadre d’une location, tout ou partie de bâtiments à usage d’habitation, à compter du 1er juillet 2007 (arrêté du 03/05/2007).

Validité du diagnostic de performance énergétique :

  • 10 ans

Plomb

Qu’est-ce que le CREP ?

  • Un constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti (Article L 1334-5 du code de la santé publique). Ce constat doit être annexé à toutes promesses de vente ou d’achat de tout immeuble ou partie d’immeuble d’habitation.
  • L'auteur du CREP identifie les éléments comportant un revêtement, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d'analyse utilisée pour la mesurer et décrit l'état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé. Il consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti qu'il a relevé (Article R 1334-10 du code de la santé publique).
  • L'auteur du CREP identifie les éléments comportant un revêtement, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d'analyse utilisée pour la mesurer et décrit l'état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé. Il consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti qu'il a relevé (Article R 1334-10 du code de la santé publique).

Quel est son domaine d’application ?

  • Il concerne tout immeuble ou partie d’immeuble à usage d’habitation dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Dans le cadre d’une vente la durée de validité du constat est de 1 an. Dans le cadre d’une location, ou renouvellement de bail, elle est de 6 ans. Cette durée de validité devient illimitée dans le temps en cas d’absence de plomb (mesure inférieure au seuil).
  • Partie commune d’immeuble collectif.

Validité du rapport CREP :

  • Définitive en l'absence de plomb

A savoir :

  • Il y a présence de plomb à partir du seuil de un milligramme par centimètre carré de revêtement.

Radon

Obligations :

Selon l'article R1333-15 du Code de la Santé Publique, il est obligatoire de surveiller la présence de radon dans les zones géographiques où ce gaz est susceptible d'être présent en quantité importante. Les contrôles devront être effectués par des organismes agrées.

Le radon, qu'est-ce que c'est ?

  • Le radon est un gaz radioactif originaire de la dégradation de l'uranium et du radium présents dans la croûte terrestre.
  • Ce gaz est inodore et incolore. Le radon se trouve de façon plus concentrée à l'intérieur d'un bâtiment qu'à l'extérieur.
  • Le sol en est la principale cause (concentration dans le sol, fissures dans la roche, humidité du sol, etc.).

Les dangers du radon :

  • L'inhalation du radon provoque des méfaits au niveau de la santé tel que le cancer du poumon par exemple.

Comment détecter le radon :

  • Le radon se mesure grâce à un appareil appelé le dosimètre. Les niveaux d'actions fixés en France pour les bâtiments sont 400 Bq/m3 et 1 000 (Bq/m3) (Becquerel par mètre cube).
  • Afin de détecter le radon, un professionnel déposera plusieurs dosimètres à divers endroits bien précis dans le bâtiment, pendant un certain temps sans qu’ils ne soient déplacés.

Présence de radon, que faut-il faire :

  • Si le résultat est supérieur à 400 Bq/m3, il est conseillé de trouver les voies d'entrées du radon et de procéder aux travaux ou techniques nécessaires à la réduction de la présence de ce gaz.

Infos utiles, technique de réduction du radon :

  • Traitement de l'interface entre le sol et le bâtiment
  • Ventilation du lieu d'habitation
  • Etanchéification du sol et du bâtiment

Sécurité piscine

Obligations :

  • Selon la loi 2003-9 du 3 janvier 2003, des normes de sécurité piscine sont définies afin de limiter les risques de noyades.
  • Depuis le 1er janvier 2004, toutes les piscines privées à usage collectif ou individuel, construites récemment, devront être dotées d'un dispositif de protection. Ce dispositif devra aussi bien répondre à la réglementation des normes de sécurité qu'au confort à la qualité d'utilisation.
  • Depuis le 1 er mai 2004, les piscines de location saisonnière sont aussi concernées. Depuis le 1 er janvier 2006, toutes les piscines existantes sont concernées.

Les piscines non concernées :

  • les piscines intérieures à un bâtiment
  • les piscines posées à même le sol gonflables ou démontables
  • les piscines privées ou publiques dont l'accès est payant et qui sont sous la surveillance d'un maître-nageur

Sécurité piscine, contrôle :

Le décret n° 2004-499 prévoit 4 dispositifs de sécurité :

  • la barrière de protection
  • l'alarme
  • la couverture
  • l'abri

Tous ces systèmes doivent obligatoirement être homologués normes Afnor.

Sécurité piscine, peines encourues :

  • Une amende de 45 000 euros plus des poursuites pénales risquent d'être encourues pour non-respect des normes de sécurité imposées.

Infos pratiques sécurité piscine :

  • Il n'existe pas de taille minimum pour qualifier un bassin de piscine. Les spas enterrés sont donc également concernés par la conformité aux normes de sécurité.

Surface habitable pour location

Lors de la signature d’un nouveau bail, il est désormais impératif de mentionner la superficie habitable pour toutes location vides et à usage de résidence principale.

La loi Boutin n’est pas une obligation, vous pouvez donc mentionner vous-même la superficie habitable. Nous vous recommandons tout de même de faire appel à un professionnel.

La loi Boutin et la loi Carrez sont différentes : car la superficie habitable se calcule dans tous les cas alors que la superficie Carrez ne se calcule qu’en copropriété et ne se mentionne que dans un acte de vente.

La superficie habitable correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Ne sont pas comptabilisés la superficie des combles non aménagés, cave, sous-sol, remises, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieur à 1.80m.

Le diagnostic termite ou état parasitaire.

Selon la législation, les maires sont tenus de garder à jour un état des lieux de la contamination de leur commune.

S’il est avéré une présence de termites (ou autres parasites xylophages), il est obligatoire que l’occupant, le propriétaire ou le syndic déclare en mairie la présence de ces insectes.

Si votre bien ou terrain est située dans une zone de contamination fixée par arrêté municipal, vous devrez fournir un diagnostic termites lors de la promesse de vente, et lors de la vente définitive.

Depuis le 23 décembre 2006, la validité du diagnostic termites est de 6 mois au lieu de 3 mois.

L'amiante

Qu’est-ce que le constat avant-vente ?

  • Ce diagnostic, précise la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis. Il indique la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits conformément à l’annexe 1 de l’arrêté du 22 août 2002.
  • La loi parle d’un « état » mentionnant la présence ou l’absence d’amiante. Le décret précise que cet état est constitué par un « constat » ou par la « fiche récapitulative du dossier technique amiante » lorsque celle-ci existe.

Qui est concerné ?

  • Sont concernés, tous les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
  • En vigueur depuis le 1er septembre 2002, le constat avant-vente doit être effectué au plus tard à la à la date de toute promesse de vente ou d’achat.

Qu’est-ce que le dossier technique amiante (DTA) ?

  • Le DTA est un dossier qui comporte : La localisation précise des MPCA, l’enregistrement de leur état de conservation, l’enregistrement des travaux et des mesures conservatoires, les consignes de sécurité ainsi qu’une fiche récapitulative.
  • Il est réalisé sur la base d’un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie dans l’annexe 13-9 du code de la santé public et accessible sans travaux destructifs.

Quels bâtiments sont concernés et avec quels délais ?

  • Sont concernés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à l’exception des immeubles ne comportant qu’un seul logement (par exemple, les maisons individuelles) et des parties privatives d’habitation dans les immeubles collectifs.
  • • Un DTA doit avoir été obligatoirement effectué avant le 31/12/2003 pour les immeubles de grande hauteur (IGH) ainsi que pour les établissements recevant du public (ERP) classés de la 1ere à la 4eme catégorie. Et avant le 31/12/2005 pour les immeubles de bureaux, les ERP classé dans la 5eme catégorie, les immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et pour finir les parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation.